대출 규제 ‘풍선효과’에 정비사업 날개… 서울 중랑구 집값 2달째 상승률 1위

- 8월 아파트 매매 2.25% 올라 서울 최고… 전세가도 동반 강세

- 15억 이하 중저가 단지로 매수세 쏠려… 반년 새 매물 42% 급감

- 모아타운·신통기획 등 27곳 4만 가구 공급 및 GTX-B 개통 호재 잇따라

 

서울 외곽의 대표적인 저평가 지역으로 꼽히던 중랑구 부동산 시장이 심상치 않다. 정부의 고가주택 주택담보대출 규제 강화로 대출 여력이 남은 중저가 단지로 매수세가 집중되는 가운데, 구 전역에서 추진 중인 대규모 재개발·정비사업과 교통 호재가 맞물리며 연일 신고가를 경신하고 있다.

 

27일 KB국민은행 KB부동산의 ‘8월 전국주택가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.14% 상승한 가운데, 중랑구가 2.25%의 상승률을 기록하며 2개월 연속 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승세를 이어갔다. 전세시장 역시 중랑구(2.05%)와 성북구(2.21%)를 중심으로 한 강북권이 상승 흐름을 이끌었다.

 

15억 이하 쏠림 현상… 신·구축 불문 신고가 행진

 

중랑구 집값 급등의 주요 배경으로는 정부의 대출 규제에 따른 풍선효과가 지목된다. 수도권 주택담보대출 기준 주택가격이 15억원을 초과할 경우 대출 한도가 6억원에서 최대 4억원으로 대폭 축소되면서, 10억~15억원 안팎의 중저가 아파트로 실수요자와 투자 수요가 대거 이동한 영향이다.

 

실제 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 중랑구 면목동 ‘사가정센트럴아이파크’ 전용 84㎡는 지난달 15억3500만원(25층)에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 불과 수개월 전 12억원대에 머물던 시세가 단숨에 3억원 안팎 뛴 셈이다.

 

신축뿐만 아니라 구축 아파트 역시 동반 상승세를 타고 있다. 망우동 ‘신내역금강펜테리움센트럴파크’ 전용 84㎡가 10억4000만원(15층)에 손바뀜됐고, 27년 차 단지인 신내동 ‘신안2차’ 전용 84㎡도 7억원(17층)에 매매되며 신고가를 기록했다.

 

수요가 급증하면서 시장 내 매물은 빠르게 마르고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 중랑구 아파트 매물은 지난 2월 말 2076건에서 7월 말 1196건으로 반년 만에 42.4%(880건)나 급감했다.

 

27개 구역 4만 가구 공급… ‘모아타운 성지’로 탈바꿈

 

도시 체질을 바꾸는 대규모 정비사업도 상승 탄력을 더하고 있다. 현재 중랑구 내에서는 재개발·재건축 8곳, 도심 공공주택 복합사업 5곳, 모아타운 14곳 등 총 27개 정비사업이 동시다발적으로 추진되고 있다. 사업이 완료되면 구 전역에 약 4만 가구 규모의 신축 주거단지가 들어서게 된다.

특히 저층 주거지를 묶어 개발하는 ‘모아타운 2호 시범사업지’인 면목동 86-3번지 일대는 최고 37층, 1919가구 규모의 ‘e편한세상’ 브랜드 타운 조성을 위한 사업시행계획인가를 마치며 본궤도에 올랐다. 이 밖에도 수변 특화단지를 추진하는 면목 8·10구역 신속통합기획과 40층 대단지가 예정된 면목·사가정 역세권 장기전세주택 사업 등도 속도를 내고 있다.

 

개발 기대감이 커지자 소형 빌라 지분 가격은 3.3㎡당 7000만~8000만원 선까지 치솟았으며, 프리미엄이 붙은 초기 투자 매물도 빠르게 소진되는 분위기다.

 

GTX-B·면목선·복합개발… 교통·자족 인프라 대폭 확충

 

그동안 광진구 등 인접 자치구 대비 저평가 요인으로 지적받던 교통 및 상권 인프라도 개선 국면에 접어들었다.

 

서울 동북권 철도 거점인 상봉·망우역 일대에는 여의도와 도심을 15분 내로 연결할 GTX-B 노선이 2030년 개통을 목표로 순항 중이다. 옛 상봉터미널 부지 일대에는 49층 랜드마크 복합단지인 ‘상봉 더샵 퍼스트월드’(2029년 준공 예정)를 비롯한 고밀개발이 가시화되고 있다.

 

아울러 용마산역 인근 면목행정복합타운 통합개발이 철거 착공에 들어갔으며, 청량리와 신내를 잇는 경전철 면목선도 기본계획 수립 절차를 밟으며 정주 여건 개선에 힘을 보태고 있다.

 

부동산 전문가들은 대출 한도와 세제 개편 논의가 맞물려 서울 외곽 중저가 지역의 ‘갭 메우기’ 장세가 당분간 이어질 가능성이 높다고 보면서도, 정비사업의 초기 단계 변수에 대해서는 주의를 당부했다.

 

한 부동산 전문가는 “지하철 7호선 강남 접근성과 교통망 확충, 대규모 정비사업 호재가 겹치며 중랑구의 재평가가 빠르게 이뤄지고 있다”면서도 “다만 모아타운이나 신통기획 등 다수 사업지가 초기 단계인 만큼, 구역별 주민 동의율과 실제 사업 추진 속도, 추가분담금 변수 등을 꼼꼼히 따져보고 접근할 필요가 있다”고 조언했다.